奉贤区关于进一步加强农村集体经济组织经营性 资产资源管理的若干意见

各街镇、开发区、头桥集团：

  为切实加强农村集体经济组织（镇村两级）经营性资产资源管理，规范租赁行为，维护农民合法权益，确保集体资产保值增值，现结合实际，就我区农村集体经济组织经营性资产资源管理提出如下意见：

  一、基本原则

  一是坚持依法依规。严格按照《上海市农村集体资产监督管理条例》的各项规定，不断健全和完善监管工作流程和各项规章制度，真正做到依法依规办事，做到管理规范、营运高效、监督到位。

  二是实行民主决策。要始终保障农村集体经济组织成员对“三资”知情权、决策权、收益分配权和监督权，将公开、公正、公平贯穿于集体资产经营与监管的各个环节。

  三是维护农民权益。要坚持农村集体资产归全体集体经济组织成员共同所有，切实维护集体经济组织成员的合法权益，防止集体资产流失，促进农村集体资产保值增值。

  二、主要内容

  （一）农村集体经营性资产租赁管理

  1、资产范围：农村集体经营性资产包括镇、村级所有工业厂房、商办用房、商铺门面房、菜场、小商品市场和车库、住宅用房、集体参股建设的经营性固定资产等。

  2、租赁价格及期限：根据区域位置、房屋质量、市场行情等因素综合考虑确定租赁价格，集体资产租赁合同以3年为一个租赁期，续签后按不低于5%的增幅递增。

  3、民主程序：农村集体经营性资产租赁由镇联合社（村经济合作社）理事会讨论决定，通过后提交镇联合社（村经济合作社）成员（代表）大会表决（20万元以上需报镇集资委预审）。

  4、公开交易：对租赁到期及新增加的经营性资产，按照《奉贤区关于农村产权交易市场建设的实施意见（试行）》（沪奉府办〔2016〕34号）文件相关要求，必须进行公开招标、公平竞争，严禁暗箱操作，原租赁者可优先考虑。

  （二）农村集体土地租赁管理

  1、租赁范围：农村集体土地租赁的范围包括使用镇、村级范围内具有集体所有权属性的非农用地。

  2、租赁价格及期限：土地租赁费原则上每平方米不低于15元（10000元/亩）的标准，土地租赁合同以3年为一个租赁期，续签后按不低于5%的增幅递增，严禁一次性卖断土地使用权（一次性收取土地使用费）的现象。

  3、管理事项：各街镇（开发区、头桥集团）集体资产管理部门、村集体经济组织负责集体土地使用费的收取。对于期限过长、价格明显偏低的，要主动与使用者进行协商，在双方协商的基础上按照本文件规定进行调整，对于由于历史原因土地使用费标准一时难以调整到位的单位或个人，可采取逐年逐步调整的方式，确保3年内调整到位。

  （三）农村集体资产转让管理

  1、转让原则：按照“公开、公平、公正”的原则，采取公开交易方式进行，确保集体资产不流失。

  2、转让程序：农村集体资产转让，由镇联合社（村经济合作社）理事会讨论决定，聘请具有资质的资产评估机构对资产进行评估，评估结果应在本集体经济组织中进行公示，公示无异议后，报镇集资委审核通过后提交镇联合社（村经济合作社）成员（代表）大会表决，表决通过后，参照评估价确定转让价，在上海联合产权交易所挂牌进行公开交易，交易完成后，将最终成交结果向本集体经济组织成员公示，公示时间不少于5个工作日。

  三、相关制度

  1、合同管理制度。要加强农村集体经营性资产租赁和农村集体土地使用费的合同管理，必须依法签订规范的书面合同（见附件），坚决杜绝口头协议。建立资产、资源租赁收入逐年递增长效机制，合同到期前2个月应及时办理续签手续。

  2、财务管理制度。建立健全农村集体经营性资产租赁合同及土地使用费征收合同台账管理制度，签订的农村集体资产租赁合同和土地使用费征收合同要及时录入上海市农村集体“三资”监管平台并进行财务核算，合同与平台内的账务处理相关联，确保集体资产信息完整。

  3、清产核资制度。农村集体经济组织要建立清产核资制度，定期对农村集体资产、资源等进行清查核实，每年不少于一次，对清理出来的账外资产、不实资产按照规定的处置程序，及时入账或进行核销，确保账实相符、账款相符，清查核实结果应当向成员公示，并经成员（代表）大会确认。

  4、审计监督制度。要建立健全农村集体经济组织的审计机制，委托第三方专业机构或者建立内审机构，每年对本集体经济组织的经济活动开展审计，及时查处和纠正各类违纪、违规行为，审计结果和审计整改情况应当向本集体经济组织成员公示。

  四、工作要求

  1、加强组织领导。各街镇（开发区、头桥集团）要切实把加强农村集体资产监督管理作为实施乡村振兴战略工作的重要内容，建立健全工作责任制，研究完善相关制度。农村集体资产管理部门要积极履职，加强部门协作配合，解决农村集体资产监督管理和运营中存在的困难和问题，确保农村集体资产保值增值。

  2、充实监管力量。要配足配强农村集体资产监管人员，切实解决监管队伍编制不足、工作职能不到位等问题。不断加强农村集体资产管理人员专业知识培训，努力培养一支熟悉“三农”政策法规、适应“三资”信息化管理要求的高素质农村集体资产监督管理队伍。

  3、加大考核督查。区农业农村委将加强对农村集体经营性资产管理的监督检查，及时查处各类问题。同时建立健全长效考核激励和监督机制，将农村集体资产保值增值和监督管理工作列入区对街镇（开发区、头桥集团）的年度考核内容，形成压力传导机制。

  4、严格责任追究。对相关责任人员违反本规定以及相关法律法规，滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守造成集体资产流失的，责令其赔偿损失，追究相应责任，构成犯罪的，由司法机关追究法律责任。

  本意见自2020年5月6日起实施，施行期为5年，失效日期为2025年5月5日。

  附件：《奉贤区农村集体资产租赁合同书》

上海市奉贤区农业农村委员会

2020年4月6日

  附件：

奉贤区农村集体资产租赁合同书

  （2020版）

  合同编号：（单位名）20XX0XX号

  出租方：———————————————（简称甲方）

  地址：                                  电话：

  代表人：

  承租方：———————————————（简称乙方）

  地址：                                  电话：

  法定代表人：                            营业执照：

  身份证：

  为明确双方权利义务，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方集体资产租赁事宜协商一致，订立本合同。

  一、出租资产项目

  1、土地面积： __________平方米，坐落位置：

  附着物：

  用途：

  厂区平面图见附件一

  2、房屋建筑面积：          平方米，坐落位置：

  附属设施设备：                                    ，详见附件二

  用途：

  房屋照片或平面图、权证等见附件三

  二、租赁费及有关费用

  1、该土地面积为：    _    平方米，土地使用费      __ 元/平方/年，共计          元/年。

  2、房屋租赁费            元/平方/日，共计            元/年。

  以上资产全年合计租赁费              元。

  （大写：人民币                                          元整）

  乙方在租赁期间所产生的水、电、煤气、电话、环境卫生等费用由乙方自行负担。

  三、租赁费支付方式及时间

  1、本租赁合同双方签字盖章后，在      年   月   日前由乙方支付全年租赁费的30%，即            元作为保证金。租赁期间，乙方有违法或违约行为的，甲方不再退还保证金；保证金不足赔偿违法或违约行为给甲方造成的损失的，甲方有权向乙方追索。

  2、租赁实行先付后用。租赁费支付方式为每年      次，第一次为     月    日前付款           元，第二次为      月    日前付款             元。

  四、租赁期限

  1、租赁期限为      年，自20   年   月   日至20   年   月   日止。

  2、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期归还。乙方如需继续承租，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，在同等条件下，乙方有优先续租权。续租时，双方需重新签订合同，并按规定办理登记备案手续。

  五、双方的权利和义务

  1、租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自扩大租赁区域；未经甲方同意并报相关部门许可，乙方不得在租赁区域内擅自搭建违法建筑物，不得新建、翻建房屋、建筑或改变建筑结构，不得改变原土地用途。否则甲方有权解除合同，要求乙方恢复原状并依法索赔。乙方未在甲方规定期限内恢复原状的，地上建筑物、构建物等由甲方依法自行处置。

  2、租赁期内，乙方确因生产或经营需要，经甲方书面同意后，可对租赁房屋进行装修或添附，但装修或添附物在合同终止或解除后无偿归甲方所有。

  3、租赁期内，乙方须合法经营，满足规划、环保、消防、安全生产等方面的必要条件，并承担相应的费用。乙方在经营过程中发生的各种事故，均由乙方自负，与甲方无关，同时，乙方必须承担消除影响、恢复原状等责任。

  4、甲方以租赁物的现状出租，租赁期内，对所租赁的建筑物、附着物、附属设施设备、道路、下水道等维修均由乙方承担。

  5、租赁期内，未经甲方同意，乙方不得转租，否则甲方有权解除合同并由乙方按全年租金100%支付违约金给甲方。确需转租的，应征得甲方同意，并履行必要程序后及时报主管部门备案。

  如甲方仅出租土地，物业归乙方所有，且乙方除自用之外，需要自行招租的，应经甲方同意。未经甲方同意，乙方擅自引入承租方，导致环境、消防、安全事故的，除依法承担相应损失外还需额外向甲方支付  50  %的土地使用费。

  6、租赁期间，乙方中途退租的，应提前三个月告知甲方，并支付甲方年租赁费总额的50%作为违约金。

  7、租赁期内，如遇征用拆迁，本合同终止，甲乙双方互不承担赔偿责任，乙方应无条件服从并配合。因征用拆迁所产生的征地、拆迁补偿费及其他补偿费按各自权属分配，租赁费按实际承租时间结算。违法建筑物等未在甲方规定的期限内的，甲方享有处置权，发生的拆除费用由乙方承担。

  8、租赁期满或合同终止后，乙方应在合同到期或合同终止之日前清理好乙方财物，交还房屋、土地及附属设施设备（以附件二为准）等承租资产项目，办妥交接手续。如土地、房屋、附着物、附属设施设备等租赁物有损毁、残缺，乙方应按残缺毁损状况给予赔偿。

  如乙方未在约定的时间内清理好财物，甲方有权将地上或房屋内遗留物作无主处理，并将租赁资产恢复原状，所产生的费用由乙方承担。乙方不能如期交还，每逾期一日还应向甲方支付当年租金的  3  %作为滞纳金并承担因逾期交还给甲方造成的损失。

  9、其他约定：

  六、违约责任

  1、乙方未按协议约定时间付款，逾期按银行同期贷款利率计算，加收资金占用费。逾期三个月后加收欠款总额10%的违约金。如逾期六个月仍未付款，甲方有权解除协议，收回资产，并依法追索按合同约定的乙方应付款项。

  2、甲方违反本合同约定，无故提前收回房屋的，应按照当年租金总额的 50  %向乙方支付违约金，违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应承担相应的赔偿责任。

  七、本协议未尽事宜，双方可另行商定补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。

  八、本合同经双方签字盖章后生效，并于签章之日起 30 日内报镇集体资产管理部门备案登记，并录入三资管理平台。

  九、本合同一式叁份，甲乙双方各执一份，登记备案一份。

  十、附件

  1、厂区平面图

  2、设施设备清单

  3、其他（房屋照片或平面图、权证等附件）

  甲  方（签字或盖章）：               乙  方（签字或盖章）：

  委托代理人（签字或盖章）：            委托代理人（签字或盖章）：

  20    年   月    日                  20    年   月    日

  签约地点：                           签约地点：