沪府发〔2004〕38号

各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
市政府同意市房地资源局《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》，现转发给你们，请从今年11月1日起执行。2003年9月9日市政府批转的《关于上海市实施〈物业管理条例〉的若干意见》（沪府发〔2003〕61号）同时废止。

二○○四年九月三十日

关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见

为更好地实施市人大常委会发布的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》），现提出如下若干意见：
一、物业管理区域的划分和调整
建设单位向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求时，应当提交建设项目规划设计方案。房地产管理部门应当征求物业所在地街道办事处（乡镇政府）意见，出具划分物业管理区域核定单，并告知规划管理部门、房地产登记机构和建设单位。
物业管理区域需作调整的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇政府）听取业主意见。作出调整物业管理区域决定，应当在相关物业管理区域内公告。
二、分期开发项目的物业管理
划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，其前期物业管理招投标应当以该物业管理区域为范围。先行开发区域内销售并交付使用的物业符合《规定》条件的，应当成立业主大会，业主大会可就整个物业管理区域的物业管理事项作出决定。业主大会决定聘用物业管理企业的，物业服务合同期限不得超过2年。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，成为该业主大会的成员，依法行使权利、履行义务。
业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的事项告知建设单位；建设单位销售该物业管理区域内的物业，应在房屋销售合同中明示业主大会的决定事项。
三、业主投票权的计算
单个业主在首次业主大会会议上的投票权超过全部投票权30%的部分，应分摊给其他业主。
停车场（库）以及依法归全体业主所有的物业，不计投票权。
四、业主委员会不召开业主大会会议的处理
业主委员会不依照《物业管理条例》（以下简称《条例》）、《规定》履行召开业主大会会议的职责，经房地产管理部门责令其限期改正后仍未履行的，房地产管理部门和街道办事处可以组织业主推荐产生召开业主大会会议的筹备组成员。该筹备组可以组织业主召开业主大会会议。
五、物业管理用房的配置
建设单位应当按照下列标准配置物业管理用房：
（一）物业管理企业用房，不低于物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%；物业管理区域房屋建筑总面积不足5万平方米的，不低于建筑面积100平方米。
（二）业主委员会用房，不低于建筑面积30平方米。
配置的物业管理用房应当为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本使用功能。
分期开发建设的物业管理区域，建设单位可在先期开发的区域内配置物业管理用房，或者以先期开发区域的建筑面积为基数，按本条第一款、第二款规定配置临时物业管理用房。建设单位提供临时物业管理用房的，应当根据《规定》第十九条的规定办理相关手续。
六、停车场（库）的管理
建设单位在住宅物业管理区域内按规划配建的停车场（库），应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用，尚未出售的应当出租，不得闲置不用。具体管理办法，由市房地资源局另行制定。
七、专项维修资金不足时的筹集
专项维修资金余额不足首次筹集资金总额的30%时，业主大会应当就再次筹集方案作出决定，业主应当按照业主大会的决定缴纳专项维修资金。分期筹集的，业主应当在3年内交纳完毕。
再次筹集的维修资金余额，不得少于首期维修资金中购房人交纳的数额。
八、业主大会和业主委员会的相关事项
业主大会和业主委员会应当按照《条例》、《规定》履行职责。对《条例》施行前通过的《业主委员会章程》，应当在召开业主大会会议时，依照《条例》、《规定》将其修订为《业主大会议事规则》。业主委员会在《条例》施行前订立的物业管理合同未终止的，应当继续履行。
九、施行日期
本意见自2004年11月1日起施行。

上海市房屋土地资源管理局
二○○四年九月十日