（二○○四年八月三十日）

沪府发〔2004〕29号

各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
    现发布《上海市居住房屋租赁管理实施办法》，请认真按照执行。

上海市居住房屋租赁管理实施办法

（2004年8月30日沪府发〔2004〕29号发布）

第一条（目的和依据）
       为了加强本市居住房屋租赁管理，维护居住房屋租赁市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《上海市房屋租赁条例》和其他有关法律、法规的规定，制定本办法。
       第二条（适用范围）
       本办法适用于本市行政区域内的居住房屋租赁及其管理。
       公有居住房屋的出租，不适用本办法；但承租人转租公有居住房屋的，应当按照本办法的有关规定执行。
       第三条（管理部门）
       市房屋土地资源管理局是本市居住房屋租赁的行政主管部门，负责本办法的组织实施。
       本市公安、税务、工商、劳动、卫生、人口和计划生育、教育等部门按照各自职责，协同实施本办法。
       第四条（属地管理）
       本市居住房屋租赁实行属地管理的原则。
       区（县）人民政府应当将居住房屋租赁纳入社区综合管理的范围，并组织、协调区（县）房地产管理部门和街道办事处、镇（乡）人民政府做好辖区内居住房屋租赁的日常管理工作。
       街道办事处、镇（乡）人民政府设立的社区事务受理中心具体承担居住房屋租赁相关手续的受理工作；社区综合协管队伍协助有关管理部门做好居住房屋租赁的管理和相关服务工作。
       第五条（基本管理制度）
       居住房屋租赁的当事人应当依法订立书面租赁合同，并向区（县）房地产管理部门登记备案。
       居住房屋的出租人应当依法纳税；不具有本市户籍的承租人应当按照国家和本市的有关规定，办理居住登记。
       居住房屋租赁的当事人不得利用租赁房屋从事违法活动，不得损害社会公共利益。
       第六条（租赁当事人）
       居住房屋的出租人应当是依法取得房地产权证或者其他合法权属证明的房屋所有权人，或者是法律、法规规定的其他权利人。
       居住房屋的承租人可以是境内外的自然人、法人和其他组织；但法律、法规另有规定或者土地使用权出让合同、土地租赁合同另有约定的除外。
       第七条（出租房屋的条件）
       出租的居住房屋除应当符合《上海市房屋租赁条例》的有关规定外，还应当符合下列条件：
       （一）房屋结构及其附属设施安全牢固，具备上下水、供电和环境卫生等必要的生活条件；
       （二）房屋的出入口、通道等符合治安和消防管理的有关规定；
       （三）向单位出租用作集体宿舍的，与非出租的房屋实行分门进出或者采取分隔措施；其中，承租的居住人数超过15人的，配备相应数量的专职管理人员。
       第八条（人均承租面积标准）
       租赁居住房屋，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米；其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均建筑面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。
       第九条（租赁合同）
       居住房屋租赁合同应当包括下列主要内容：
       （一）租赁当事人（包括承租的同住人）的姓名、住所、有效身份证明及其编号；
       （二）房屋坐落地点、面积、结构、附属设施和设备状况；
       （三）房屋用途；
       （四）房屋交付日期；
       （五）租赁期限；
       （六）租金数额、支付方式和期限；
       （七）房屋使用要求和维修责任；
       （八）房屋返还时的状态；
       （九）违约责任和争议解决方式；
       （十）租赁当事人约定的其他内容。
       租赁当事人订立租赁合同时，可以使用或者参照使用市房屋土地资源管理局和市工商行政管理局制订的租赁合同示范文本。
       第十条（相关手续的办理）
       居住房屋租赁合同订立生效后，由租赁当事人持有效身份证明、房地产权利证明和租赁合同等有关材料，到社区事务受理中心办理相关手续：
       （一）出租人应当办理纳税申报；
       （二）租赁当事人应当办理居住房屋租赁合同登记备案；
       （三）不具有本市户籍的承租人（包括承租的同住人）应当按照国家和本市的有关规定，办理居住登记。
       第十一条（登记备案）
       租赁当事人按照本办法第十条的规定提交材料齐全的，社区事务受理中心应当予以受理。其中，符合本办法第七条、第八条规定条件和标准的，由区（县）房地产管理部门发放居住房屋租赁合同登记备案证明（以下简称登记备案证明）；不符合规定条件和标准的，不予发放登记备案证明，并书面告知理由。
       按照前款规定发放登记备案证明的，区（县）房地产登记机构应当在房地产登记册上予以记载。
       第十二条（转租）
       居住房屋的转租，应当符合本办法第七条、第八条规定的条件和标准。
       居住房屋转租合同订立生效后，转租当事人应当按照本办法第十条的规定办理相关手续。
       第十三条（租赁变更、解除和续租）
       居住房屋的租赁关系依法变更、解除的，或者租赁当事人在租赁期满后续订租赁合同的，均应当按照本办法第十条的规定办理相关手续。
       第十四条（出租人的权利和义务）
       居住房屋的出租人在订立租赁合同时，有权查验承租人及其全部同住人的身份证明；租赁期间，有权按照租赁合同的约定，定期查看承租人使用房屋的情况。
       居住房屋的出租人在订立租赁合同时，应当按照本办法第八条的规定，在租赁合同中确定承租的居住人数；承租人不具有本市户籍的，应当督促其按照国家和本市的有关规定及时办理居住登记。
       居住房屋的出租人发现承租人利用租赁房屋从事违法活动的，应当及时报告社区综合协管队伍或者有关管理部门。
       第十五条（承租人的权利和义务）
       居住房屋的承租人在订立租赁合同时，有权查验房屋状况是否符合本办法第七条规定的条件；租赁期间，有权按照租赁合同的约定，要求出租人定期养护、维修房屋，保持房屋的安全状态。
       居住房屋的承租人应当按照租赁合同约定的条件和用途，合理使用房屋；将房屋转租、转借给他人使用的，应当征得出租人书面同意；增加同住人的，应当书面告知出租人；增加的同住人不具有本市户籍的，应当督促其按照国家和本市的有关规定及时办理居住登记。
       第十六条（对房地产经纪机构的要求）
       房地产经纪机构从事相关的中介业务时，不得居间代理不符合本办法第七条、第八条规定条件和标准的居住房屋租赁。
       房地产经纪机构应当将其居间代理的居住房屋租赁信息，定期报送所在地的街道办事处或者镇（乡）人民政府。
       第十七条（对物业管理企业的要求）
       物业管理企业应当将其管理服务范围内居住房屋租赁使用的有关情况资料，定期报送所在地的街道办事处或者镇（乡）人民政府；发现违法行为，应当及时制止并报告社区综合协管队伍或者有关管理部门。
       第十八条（违反规定行为的处理）
       违反《上海市房屋租赁条例》的有关规定出租或者转租居住房屋的，由区（县）房地产管理部门依法处理。
       租赁当事人不按照本办法第十条的规定办理相关手续的，由税务部门或者公安部门依法处理。
       租赁当事人利用租赁房屋从事违法活动的，由公安、工商等有关管理部门依法处理。
       房地产经纪机构居间代理不符合本办法第七条、第八条规定条件和标准的居住房屋租赁的，由工商行政管理部门依法处理。
       第十九条（应用解释部门）
       市房屋土地资源管理局可以对本办法的具体应用问题作出解释。
       第二十条（施行日期）
       本办法自2004年10月1日起施行。