住宅物业选聘

九问九答

　　随着生活水平的不断提高，我们对住宅小区物业服务的要求也日益增长。优质的物业服务，不仅能确保住宅小区的整洁与安全，还能提升居民社区生活的获得感、幸福感、安全感。因此，越来越多的居民开始关注并参与到小区的物业选聘中。

　　那么今天就为大家呈上《住宅物业选聘九问九答》。了解业主在物业选聘中有哪些权利和义务？业主如何全过程参与物业服务企业的选聘工作？多个知识点。快来一起看看吧！

　　1、在物业服务企业选聘中业主的权利和义务有哪些？

　　根据《上海市住宅物业管理规定》第十二条，业主的权利:......(三)提出制定和修改管理规约、专项维修金管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议、业主小组会议，行使投票权；......

　　业主的义务:(一)遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则和专项维修资金管理规约;......(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；......

　　说明

　　管理规约中对本小区选聘物业服务企业的方式、程序等内容有专项约定，业主大会议事规则对会议形式和程序、表决票送达和认定等进行了约定。

　　2、业主如何全过程参与物业服务企业的选聘工作?

　　选聘方案公示阶段：物业选聘方案要经历在小区公告栏内发布公示、合理意见的修改、再公示、无修改意见后公告等主要环节。业主可以在本阶段积极提出合理意见。

　　业主大会召开阶段：物业选聘方案业主大会会议召开前（一般不少于十五日），在小区公告栏内发布业主大会召开的会前公告，明确会议时间、会议地点、会议形式、拟表决物业收费标准调整方案等事项以及表决规则；同时明确表决票发放与回收、开票日唱票监票计票统票的工作人员名单等。业主可以在本阶段积极参与投票，发表本人真实意愿。

　　物业服务监督阶段：物业选聘完成后，由业主大会与物业服务企业签订物业服务合同，明确承诺事项与内容。业主委员会可以在全体公共收益预算用途的基础上，委托第三方评价机构对物业服务企业是否履行物业服务合同约定的服务事项、服务标准进行评价，并根据评价结果，结合合同约定条款予以后续处理。业主可以在物业服务企业提供日常服务过程中，积极监督物业服务企业履行物业服务合同。

　　3、选聘方案的信息哪些是业主需要关注的？

　　1.拟选聘物业服务企业的要求：如评价物业服务企业的六个维度（拟选聘物业服务企业的信用情况、诉求处置以及信息报送评价、社会公众满意度测评、综合能力等级、物业服务履约质量评价、社会责任履行社区满意度评价等管理实绩）、同类型项目的管理经验、物业服务企业信用情况等；

　　2.拟选聘物业服务企业委派至本项目的项目经理的要求：如信用情况、业绩、职业能力水平等;

　　3.选聘方案的基本内容：如物业服务计费方式、物业服务内容和标准或者物业服务收费标准、物业服务合同期限、物业服务合同主要条款、物业服务企业入围资格、选聘程序、实施细则、委托第三方代理机构的范围及要求等；

　　4.选聘方案的特殊约定：如小区公共收益分配方案、约定的物业服务考核量化方案和内容等；

　　5.选聘物业服务企业所产生的经费：需经过业主大会同意，可以在小区公共收益或通过其他约定进行列支。

　　4、续聘和另聘物业的方式如何确定？

　　物业服务企业愿意继续提供服务的，应当在物业服务合同期限届满前九十日内，通过物业管理监管与服务信息平台向业主委员会提交包括物业服务内容和标准、物业服务收费标准、物业服务计费方式、委派项目经理具体情况等相关资料的方案；业主委员会应当在合同期限届满前九十日内，召开业主大会作出续聘或另聘物业服务企业的决定。

　　另聘物业的方式包括招标或其他方式，在小区管理规约中予以约定。

　　5、招标选聘的方式有哪些？

　　根据《关于进一步规范本市物业管理招投标工作的若干意见》，招标方式分为公开招标或邀请招标。采用公开招标或邀请招标方式选聘物业服务企业的，应当通过本市统一的物业管理监管与服务信息平台进行，招标人、投标人以及小区业主应当遵守相关流程与规则。

　　公开招标：是指招标人以招标公告邀请不特定法人或者其他组织投标。

　　邀请招标：是指招标人以投标邀请书邀请特定的法人或者其他组织投标。

　　6、通过公开招标或邀请招标方式选聘物业服务企业时业主能参与评标吗？

　　评标委员会的组成在选聘方案中明确，并经业主大会表决通过。

　　根据《关于进一步规范本市物业管理招投标工作的若干意见》第十九条，评标委员会由招标人代表和评审专家组成。

　　评审专家在开标前从物业管理评审专家库(市房管局建立)中随机抽取。

　　招标人代表，由业主大会或业委会确定。

　　7、续聘或另聘物业服务企业后物业服务合同如何签订？

　　本市推行物业服务合同网签备案制度，通过物业管理监管与服务信息平台签订物业服务合同或者相关补充协议。

　　合同主要条款、物业费、服务内容和标准等重要信息在选聘方案中明确并经业主大会表决通过。

　　8、物业服务合同如何进行查阅？

　　本市目前推行使用的是《上海市前期物业服务合同示范文本(2023版酬金制)》等四个示范文本(沪房物业[2023]65号)，业主大会可根据小区实际情况，对示范文本的条款进行修改、删除或新增。

　　物业服务合同签订后，业主可以通过小区物业服务接待窗口、小区业主委员会、属地街镇的房管机构和上海物业小程序等路径进行查阅。

　　9、如何了解小区物业服务情况？

　　业主关注“上海物业”小程序，绑定住址后，可及时获知小区物业服务年度计划及月度服务情况。了解物业服务企业在巡检维护、绿化养护、保洁卫生、秩序维护等方面的服务内容及服务频次，业主可根据物业服务企业每月的服务情况进行评分。