记者 戚颖璞

  市房管局昨天表示，上海从今天起调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求。普通住房认定标准调整，不再看总价。全市首套房首付比例从35%降至30%，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的二套房首付比例从50%降至40%。

  此次调整将产生哪些影响？哪些买房群体会受益？

  哪些规定调整了

  上海普通住房认定标准原来需要同时满足三个条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在140平方米以下（含140平方米）；三是内环以内低于每套450万元，内外环之间低于每套310万元，外环以外低于每套230万元。

  今天起，根据上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市财政局、市税务局联合印发的《关于调整本市普通住房标准的通知》，规定可以享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。也就是说，认定标准去除了看总价的条件。

  在住房信贷政策方面，分别降低了首付比例、利率下限，同时实行二套房的差异化政策。

  首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付比例调整为不低于30%。二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，最低首付比例调整为不低于50%。同时，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，最低首付比例调整为不低于40%。

  买房者有四大利好

  上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，此次上海楼市政策调整将降低购房资金门槛、减轻房贷利息支出、减少住房交易成本，同时促进区域职住平衡。

  降低居民购房门槛。首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛。以总价600万元的二套房为例，由于总价超过普通住宅标准，按照非普通住宅认定的首付比例是70%，首付款需要支付420万元；新政下其首付比例为50%，首付款为300万元，即减少了120万元的支出；如该住房属于实行差异化政策区域，首付比例为40%，首付款则为240万元，减少了180万元的支出。

  减轻房贷利息负担。房贷利率下降，直接降低了月供或按揭贷款成本。以200万元贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率的标准计算，过去房贷利率为5.25%，月供为11044元。而按照新政4.5%的利率计算，月供为10134元。如此对比，新政前后月供减少了910元。对于执行差异化政策的区域而言，减负效应更明显。

  减少住房交易成本。普通住房标准还关联税收政策。此次调整标准，较大幅度提高普通住房的覆盖面，让更多二手住房交易享受优惠税收政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房为例，若调整标准后如变为普通住房，将免征增值税（之前非普通住房按差额征收）；涉及个人所得税的，核定征收按总价的1%（之前非普通住房按总价的2%征收）。

  促进区域职住平衡。自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山和金山6个行政区实施差异化住房信贷政策，有利于支持推进“五个新城”和南北转型重点区域的高质量发展，更好促进区域产城融合和职住平衡。